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不動産小口化信託　受益者向けFAQ(よくある質問集)

１.初めての方へ

不動産小口化商品とは何ですか？
都心の一等地にある収益用不動産を一棟で購入するには多額の資金が必要になりますが、当社はFPG信託の信託機能を活用してその小口化を行い、お客様にとってお求めやすい価格にてご提供いたします。
いくらから投資できますか？
1,000万円からご投資いただけます。
利回りはどのくらいですか？
案件により異なりますが、満室想定ベースで、表面利回りおおむね3%前後、配当利回りおおむね2%です。（注）各案件の利回りの試算は販売資料をご確認ください。また、利回りは稼動状況、賃料水準、諸費用の変動等によって変動しますので、一定の利回りが保証されるものではありません。

２.商品性について

元本は保証されますか？
元本は保証されておりません。
投資期間はどれくらいですか？
一定の期間経過後、投資家のリターンが最良となるような時期を見極めて売却を目指します。基本投資方針として、概ね、当初5年間を保有期間、6年目以降20年目までを売却期間と想定しております。売却後はその金額を受益権の保有個数に応じて各受益者に分配します。
信託期間の途中で売却することはできますか？
受益者は、受託者である当社の事前の書面または電磁的方法による承諾を得なければ、信託受益権を信託期間の途中で売却することはできません。
購入までの流れを教えてください。
①ご提案（商品内容詳細のご説明を差し上げます。）、②申込書のご提出、③売買契約締結、④お客様によるご入金、⑤当社からお客様に対する譲渡完了という流れが一般的です。

３.課税売上高計算表について

不動産小口化商品の収入は、不動産収入になりますか、有価証券収入になりますか？
不動産収入になります。
確定申告用ご参考資料の「課税売上高計算表」において(2)不動産所得に係る課税売上高として収入金額を記載しておりますのは、平成19年8月2日付企業会計基準委員会が公表している実務対応報告第23号「信託の会計処理に関する実務上の取扱い」において、信託財産を直接保有する場合と同様の会計処理を行うことが原則とされていることを参考にしております。

（ご参考：https://www.asb.or.jp/jp/wp-content/uploads/shintaku.pdf）

４.減価償却費の計算について

減価償却費の計算において【全体の金額の内、取得年月を同じくする分】に記載される取得価額（償却保証額）等の金額は何を意味しますか？
お客様と同じ販売期に販売した受益権の個数に係る金額を記載しております。
確定申告のご参考資料の「減価償却費の計算について」において【全体の金額の内、取得年月を同じくする分】に記載される取得価額（償却保証額）等の金額は、貸借対照表に記載される建物の全体の金額（総受益権個数）の内、お客様と同じ販売期に販売した受益権の個数に係る建物の金額が記載されております（注）。
なお、第1期の販売後に追加された建物付属設備等の資産については、資産が追加された時点の販売済みの受益権個数に係る金額が記載されております。
注：贈与、相続等で受益権をお持ちのお客様におかれては、贈与者様、被相続人様が当初購入された口数等の表記となります。
減価償却費の計算において【 持分 〇〇 分 の 〇 】と記載されるされる分子、分母の数字は何を意味しますか？
お客様の保有受益権個数に関する記載です。
確定申告のご参考資料の「減価償却費の計算について」において【 持分 （数字①） 分 の （数字②） 】における（数字①） はお客様と同じ販売期に販売した受益権の口数、（数字②）はお客様の保有受益権個数を記載しております。【 持分 〇〇 分 の 〇 】の欄に記載される取得価額（償却保証額）等の金額は、お客様と同じ販売期に販売した受益権の口数に係る建物の金額の内、お客様の保有受益権個に対応する金額が記載されております（注）。
注：贈与、相続等により受益権を取得されたお客様におかれては、贈与者様、被相続人様が当初購入された個数等に基づき記載されます。

５.確定申告の申請手続きについて

他の所得との損益通算は出来ますか、また他の不動産所得との内部通算は出来ますか？
損益通算は出来ません。また、内部通算も出来ません。
信託の受益者である個人のお客様におかれては、組合事業または信託から生じた不動産所得の損失については、生じなかったものとみなされ、他の不動産所得の黒字から差し引くことができませんし、損益通算の対象にもなりません。

ご参考：国税庁のタックスアンサー（よくある税の質問）No.1391 不動産所得が赤字のときの他の所得との通算
（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/shotoku/1391.htm）
青色申告特別控除を受けられますか？
不動産所得として青色申告特別控除の対象になります。
なお、控除を受けるための要件（例：不動産所得または事業所得を生ずべき事業を営んでいること。等）に関しましては、お客様ご自身でのご確認、またはお客様の顧問税理士様にご確認の上ご申請願います。
確定申告の申請手続き相談はできますか？
お住いのエリアを管轄する税務署等にご相談願います。
なお申告関する申告書類の書式、記載方法、電子申告手続きに関しては国税庁のHPに記載がございますのでご案内いたします。

ご参考：国税庁のHP/ホーム /税の情報・手続・用紙 /税について調べる / 所得税の確定申告
（https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/shinkoku/kakutei.htm）
ご参考：国税庁のHP/ホーム /国税庁等について/ 組織（国税局・税務署等）/ 税務署の所在地などを知りたい方
（https://www.nta.go.jp/about/organization/access/map.htm#ichiran）