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FPGの米国不動産投資事業（任意組合出資）

point01

将来の値上がり益の追求

本事業は、労働力人口の増加と経済成長（名目GDP推移）、経済的インフレを背景とし、物件のマーケット環境を鑑み、売却に最適と判断された時期（概ね7年～10年）に、高値での売却を目指します。

※売却可能期間は案件により異なります。

point02

新たなポートフォリオの構築

米国居住用不動産は、経済成長や人口増加に伴う住宅需要に支えられた安定資産であると言われています。
本事業により、航空機でもなく、国内不動産でもない、新たな運用資産を加えたポートフォリオを構築でき、リスク分散を行うことができます。

先進国の名目GDP推移比較（1990年～2020年）

※United Nations（国際連合）のhttps://unstats.un.org/unsd/snaama/Basicを基に、当社にて作成。

日米の人口推移比較（1990～2020年）

※United Nations（国際連合）のhttps://unstats.un.org/unsd/snaama/Basicとhttps://population.un.org/wpp/Download/Standard/Population/を基に、当社にて作成。

point03

物件管理が不要
米国での税務申告が不要

本事業の米国における純利益については、任意組合が米国内国歳入庁に対して所定の届出を行うことにより、任意組合が申告により課税され、任意組合から納税を行います。
そのため、米国内での現地法人の設立や米国税務申告をしていただく必要はなく、面倒な手続きはありません。

point04

利益の圧縮効果
繰り延べ効果を享受

米国不動産は、一般的に国内不動産と比べて物件価格全体に占める建物価格の割合が高く、また、築年数が経過していても建物の価値も高い傾向があります。
本事業においても、国内不動産へ投資する場合と比べて、短期間で高額な減価償却費を計上することができます。
本事業では法人において、出資金額の2倍超の償却資産を取得した時と同様の効果を得ることができます。※
事業期間の前半に、組成費用、減価償却費や借入金支払利息等に相当する金額が損失として計上されますので、利益の繰り延べ効果を享受することが可能です。

※ただし、出資金額が税務上の損金算入可能額の上限となります。

収益構造について

2005年度の税制改正において、組合事業等から投資家へ分配される損失のうち、税務上の損金として計上できる額は出資額が上限となりました。（損金計上できなかった損失は、翌期以降に繰り越すことができ、将来利益が生じた計算期間において損金の額に算入することができます。）

FPGの米国不動産投資事業（任意組合出資）とは

米国不動産投資事業（任意組合出資）は、弊社・株式会社FPGおよび弊社完全子会社である株式会社ＦＰＧ証券が民法第667条第1項に基づき設立した任意組合を通じ、米国不動産の賃貸事業に出資し、運用期間中の事業損益の取り込みを行うとともに、組合発足から一定期間経過後に不動産を売却してキャピタルゲインを追求する取引です。

FPGが取り扱う米国不動産投資事業案件は、ニューヨーク州、ノースカロライナ州、カルフォルニア州、テキサス州、フロリダ州、 ハワイ州等の人口増加が見込まれる賃貸市場・投資市場においてニーズの高い都市部に所在し、安定的な稼働が期待でき、かつメンテナンス状態が良好な、円換算額 100 億円を超える集合住宅、オフィスビル、ホテル等の大規模物件が対象となります。 この様な価格帯の大規模物件は、個人投資家や中小企業には投資対象としづらく、大規模投資を得意とする機関投資家等が投資するケースが多いことから、流動性が高く、価格推移も比較的安定していると言われています。 また、米国においては本件の様に多数の賃貸物件が同一地区に複数存在するため、空室の発生や賃料変動に対するリスク分散に優位性があるといわれており、国内中小企業が単独では投資が難しい規模の物件に対し小口投資が可能となります。

スキームイメージ図

第1号案件

大規模集合住宅

米国ニューヨーク州エルムスフォード
The View on Nob Hill

完売

第2号案件

リゾートホテル

米国ハワイ州ホノルル
Queen Kapiolani Hotel

完売

現在募集中の出資案件

Onyx183

物件概要

  • 所在地：6800 McNeil Drive, Austin, Texas 78729
  • 戸数：20 棟390 戸
  • 建築年：1995 年
  • 賃貸面積：336,094 SF（ 約31,224 ㎡）
  • 間取り：1BEDROOM, 2BEDROOM, 3BEDROOM　1戸あたり平均面積862SF（約80㎡）
  • 共用部：プール、ドッグパーク、フィットネスセンター、BBQ エリア

物件特性

  • 人口およびGDP が全米2 位の規模を誇るテキサス州の州都であるオースティンに所在する大規模集合住宅。
  • テキサス州はグーグル、アップル、メタ・プラットフォームズ（旧称フェイスブック）、アマゾン、インテルなど数多くのハイテク企業も拠点を構えるなど、IT 産業の集積の加速に伴い、急速な成長を見せている。
  • オースティンは平均家計所得約US$79,000、平均一戸建て価格 約US$380,000 であり、いずれの数値もテキサス州平均を上回っている。

手数料など諸費用について

  • 投資家にお支払いいただく組合契約地位譲渡代金には、本事業の開始日から組合契約地位譲渡契約第４条に規定する譲渡代金の支払期限日までの期間についての経過利息相当額が含まれ、その金額は地位譲渡人であるＦＰＧ証券に帰属します。
  • ご出資に際して投資家から金融商品取引業者である地位譲渡人または媒介者に対して直接お支払いいただく手数料はありませんが、出資金総額から、総額として対象物件購入代金に本組合のLPS2 出資持分に対する持分割合を乗じた額の約15.70%に相当する金額は、本案件の組成に関して、融資金融機関、不動産管理会社、弊社およびＦＰＧ証券の手数料ならびに弁護士事務所等へのその他経費として支払われます。
  • 事業期間中は、業務委託料としてそれぞれ毎月50 米ドル（不課税。計算期間が１ヶ月に満たない場合は日割り計算）がLPS1 およびLPS2 のゼネラルパートナーであるNo.4 LLC およびNo.5LLC に、本組合の投資一任期中報酬として年額240 米ドル（税別。計算期間が１年に満たない場合は日割り計算）が本組合から投資運用業者であるＦＰＧ証券に支払われます。
  • 対象物件を売却する場合には、投資運用業者であるＦＰＧ証券の判断を受けて、本組合の業務執行組合員であり、LPS1 およびLPS2 のゼネラルパートナーの親会社であるＦＰＧが売却先を探索・選定し、売却等業務を行います。売却活動の結果、対象物件を売却し、本組合に支払われるLPS2 出資持分に係る配当および償還金等の累計額（米ドル建て）が本組合の当初出資金の米ドル換算額に対して100％を超えた場合には、当該超過金額の20.0％が投資一任契約の特別報酬として本組合より米ドル建てでＦＰＧ証券に支払われます。

本事業のリスクについて

    本投資は米国不動産投資事業への任意組合方式による出資であり、本取引に影響のある事象が発生した場合には、投資効果、キャッシュフロー、キャピタルゲインの享受および出資金の回収について影響を受ける可能性があり、利回りが確定したものではありません。米国不動産投資事業への任意組合方式による出資には、一般的に以下のようなリスク要因があり、ご出資の元本が毀損する可能性や売却等に伴う費用の発生等により追加出資をご負担いただく可能性、または、投資期間が短縮もしくは延長される可能性があります。

過去販売案件

The View on Nob Hill

物件概要

  • 所 在 地：32 Nob Hill Dr, Elmsford, New York
  • 戸　　数：22棟416戸
  • 建 築 年：1993年/1994年
  • 賃貸面積：322,726SF（約29,982㎡）
  • 間 取 り：1BEDROOM, 2BEDROOM, 3BEDROOM　1戸あたり平均面積776SF（約72㎡）
  • 共 用 部：リーシングオフィス、ドッグパーク、BBQエリア

物件特性

  • ニューヨーク州ウェストチェスター郡エルムスフォード所在。
  • ニューヨーク市の中心街マンハッタンから車で約35分。縦断道路と横断道路が複数あり、利便性が高いエリア。
    ウェストチェスター郡は、平均家計所得USD100,000超、平均一戸建て価格USD550,000であり、高級住宅街が点在している。
    また、エルムスフォード近隣には、郡庁所在地ホワイトプレーンズや、日本人駐在員居住地として人気があるイーストチェスターやスカースデール、ハーツデールもあり、教育水準が高く、住環境が良いエリアである。
  • 住民属性は、近隣の医療施設や医療・製薬会社勤務が多い。

Queen Kapiolani Hotel

物件概要

  • 所 在 地：150 Kapahulu Avenue,Honolulu,HI 96815
  • 開 業 年：1969年
  • リノベーション年：2017～2019年
  • 敷地面積：0.83 Acres（約3,359㎡）
  • 階数：18階
  • 客室数：315室（うち36室スイートルーム）
  • その他サービス：屋外プール/24時間フィットネスルーム/ビジネスルーム
  • 駐車場：90台
  • オペレーター：Sightline Hospitality
  • 権利：借地権（2081年12月末まで）

物件特性

  • かつてのハワイ王室の土地に位置し、315室の客室を有する大規模リゾートホテル。
  • ワイキキ中心部の商業施設やレストランが徒歩圏内と利便性が高い一方で、ダイヤモンド・ヘッドやクイーンズ・ビーチ、カピオラニ公園の素晴らしい眺望を楽しみながら、ゆったりとした時間を過ごすこともできる。
  • 2017年7月～2019年3月にかけて、総額約35百万米ドルを投じて、大規模なリノベーションを実施。
  • 2022年の稼働率は89.3%、ADRはUS220、と新型コロナウイルス感染拡大前の水準以上に回復している。

会社概要

商号株式会社ＦＰＧ
所在地〒100-7029
東京都千代田区丸の内2丁目7番2号ＪＰタワー29階
上場市場 東京証券取引所：プライム市場（証券コード：7148）
資本金3,095,874,087円
代表取締役谷村　尚永
従業員数 241名 （単体）
337名（連結）
＜2022年9月30日現在＞

＜留意事項＞

①金融商品取引業者等の商号、名称又は氏名
　株式会社FPG

②金融商品取引業者等である旨及び業者等の登録番号
　金融商品取引業者　関東財務局長（金商）第1832号

③加入協会
　一般社団法人第二種金融商品取引業協会

手数料等の諸費用について　※具体的な費用項目および金額等は案件ごとに異なります。

  • 任意組合契約地位譲渡代金には、本事業の開始日から譲渡代金の支払期限日までの期間についての経過利息相当額が含まれます。
  • ご出資に際して直接弊社にお支払いいただく手数料はありませんが、出資金総額から、総額として物件金額に一定の割合を乗じた金額は、本案件の組成に関して、仲介手数料、融資金融機関、米国不動産管理会社、弊社およびＦＰＧ証券等の手数料ならびに弁護士事務所等へのその他経費として支払われます。
  • 組合存続期間中、リミテッドパートナーシップのゼネラルパートナーに業務報酬が支払われます。また、投資運用業者であるＦＰＧ証券に投資一任期中報酬が支払われます。
  • 対象物件が売却される際、一定の条件を充たした場合には投資運用業者であるＦＰＧ証券に成功報酬が支払われます。

本事業のリスクについて

本投資は米国不動産投資事業への任意組合方式による出資であり、本取引に影響のある事象が発生した場合には、投資効果、キャッシュフロー、キャピタルゲインの享受および出資金の回収について影響を受ける可能性があり、利回りが確定したものではありません。米国不動産投資事業へ任意組合方式による出資には、一般的に以下のようなリスク要因があり、ご出資の元本が毀損する可能性や売却等に伴う費用の発生等により追加出資をご負担いただく可能性、または、投資期間が短縮もしくは延長される可能性があります。

  • 業務執行組合員の債務不履行および倒産等
  • 価格変動リスク
  • 不動産管理会社の債務不履行および倒産等
  • 為替リスク
  • 対象物件の滅失
  • 任意組合契約に関するリスク
  • 第三者への損害賠償
  • 対象物件の法規制適合のための費用負担
  • 税制・法令・会計制度の変更
  • 追加出資義務
  • 業務執行組合員の意思決定に関するリスク
  • 流動性リスク
  • 無限責任に関するリスク
  • 稼働状況、賃料水準、金利、諸費用の変動に関するリスク
  • その他リスク

ご注意

  • 本案内は取引の概要をまとめたものであり、出資の募集および勧誘を行うものではありません。投資のリスク等を含めて詳細に関しては、別途「米国不動産投資事業の契約締結前交付書面」をご熟読ください。
  • 本投資は、クーリング・オフはできませんのでご留意ください。
  • 本投資は預金等ではなく、預金保険法第53条に規定する保険金の支払い（いわゆる「預金保険機構」による保険金の支払い）の対象とはなりません。

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