資産運用・資産承継にも
選ばれる、
1,000万円からの
不動産小口化商品。
Premium
Asset Series
FPGの不動産小口化商品の
仕組みとメリット
本商品は、信託スキームによる不動産小口化商品です。対象となる不動産を、多数の受益権を発行する信託に組み替え、受益権は投資家が保有し、対象不動産の管理運営は委託者の指図を受けた受託者である信託会社に任せ、その収益を受益権の保有個数に応じて投資家が収受する投資商品です。
物件の管理運営は不動産のプロである当社グループが行い、お客様は保有個数に応じて安定的な収益を定期的に受け取ります。運用期間中は、定期的な収益を得られるだけでなく、相続や贈与の際には資産の評価額圧縮という大きなメリットも期待できます。信託開始から一定期間の経過後、不動産市況を見極め最適なタイミングで対象不動産を売却することで、信託が終了することを想定しています。
資産運用・資産承継への活用
親族への資産承継時には、不動産としての評価が適用されます。また、複数の信託受益権を購入することで、親族に対して平等に資産を承継することが可能です。
※ご購入に際しては、信託不動産価格以外に、建物消費税、修繕積立金、必要運転資金留保金の相当額の合計を信託受益権売買代金としてお支払いいただくほか、諸経費として印紙税（オンライン取引で契約をする場合を除く）、確定日付取得費用が掛かります。また、受益者の変更に係る登記申請手続きを希望される場合はオフライン取引（書面契約）でのお手続きが必要となります。この場合、司法書士手数料および登録免許税が諸経費として掛かります。
不動産は
一体的に管理運営され、
煩わしい手間が不要
FPGの100%子会社であるFPG信託が、不動産の管理運営を行います。
資金管理や会計業務もFPG信託が担うため、投資家の方々には煩わしい手間がかかりません。
賃貸収益による
安定的なキャッシュフロー
を確保
配当は年2回（2月、7月）、お受け取りいただけます。
※今後の稼働状況、賃料水準、諸費用の変更により、事業収支や損益が変動する可能性があります。したがって、将来にわたり収入や収支が確定しているものではありません。
不動産への直接投資よりも、
相対的にリスクを抑えた
運用を実現
入居するテナント数にもよりますが、一般的に不動産小口化商品は、対象物件全体の権利を小口化したものであり、空室リスクが分散されるため、相対的にリスクを抑えた商品です。この特長に加え、投資期間中にお持ちの不動産小口化商品を途中売却することで、換金も可能です。
※将来の売却時期や元本を保証している商品ではございません。
スキーム例
※商品により仕組みが若干異なる場合があります。
左右にスクロールできます
資産を不動産小口化商品
へ組み替える際の
相続税評価額効果
FPGの不動産小口化商品は、東京都心および国内主要都市の優良な不動産を1,000万円という単位で信託の仕組みを活用して小口化します。その大きな特徴は、相続などにおいて税評価額の圧縮効果が期待できる点にあります。
下の図のように、資産の形を「現金・預金」から「不動産小口化商品」へ変えることで、税額を計算する上での評価額を圧縮できます。また、複数の信託受益権を購入することで、ご親族へ平等に贈与することも可能です。
不動産小口化商品の相続税評価額圧縮効果イメージ図
相続資産として
不動産が選ばれる理由は、
現金や預貯金に比べて
相続税評価額が
低くなるためです。
-
土地は時価の約8割（路線価）、建物は建築費の約5〜7割で評価されるため、保有するだけで評価額が下がります。
-
賃貸に出すことで、「貸家建付地」「貸家」の扱いとなり、評価額はさらに2〜3割下がります。
-
「小規模宅地等の特例」などを活用できれば、評価額をさらに圧縮できる可能性もあります。
販売中物件一覧
GINZA SIX（銀座シックス）(11階)
物件概要
- 所在地
- 東京都中央区銀座六丁目10番1号
- 最寄駅
- 東京メトロ銀座線・日比谷線・丸ノ内線「銀座」駅A3出口まで 徒歩3分
都営地下鉄浅草線・東京メトロ日比谷線「東銀座」駅まで 徒歩3分 - 竣工
- 2017年1月
- 構造
- ［建物全体］ 鉄骨・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート造陸屋根
［11階部分］ 鉄骨造 - 用途
- 事務所
※GINZA SIXは、区分所有建物であり、11階が販売対象区画になります。
オンラインでのご購入の流れ
-
01口座開設
ご本人確認書類をご準備の上、口座開設のお手続きをしてください。
-
02お申し込み
ウェブ会議システムを使用した重要事項説明（IT重説）をお申込みいただきます。
-
03ご契約
IT重説後に、ご契約となります。
-
04お支払い等の
手続きご入金期日までにお支払いいただきます。
-
05譲渡承諾
ご契約・ご入金後に確定日付を付した譲渡承諾書を発行いたします。
-
06配当金の
お支払い等配当金の受け取り（年2回／2月・7月）、確定申告用ご参考資料のご送付（年1回）
ご不明点がある場合や、対面でのご案内をご希望の方は、
各種フォームまたはお電話にてお問い合わせください。
FPGは、
東京都心および国内主要都市の
優良な不動産を通じて、
確実な運用と豊富な売却実績に基づく
資産形成をご提案します。
〈 当社実績 〉※2025年6月末現在
※不動産特定共同事業スキームの実績も含まれています。
-
組成額（累計）
3,000億円以上
-
販売額（累計）
2,800億円以上
-
物件数（累計）
44件以上
＜実績物件＞
渋谷INCS
＜東京都渋谷区＞
対象不動産売却済み
Qiz青山
＜東京都渋谷区＞
対象不動産売却済み
プラチナコート広尾
＜東京都港区＞
対象不動産売却済み
FPGリンクス渋谷
＜東京都渋谷区＞
FPGリンクス原宿
＜東京都渋谷区＞
対象不動産売却済み
FPGリンクス新宿
＜東京都新宿区＞
FPGリンクス恵比寿
＜東京都渋谷区＞
FPGリンクス銀座
＜東京都中央区＞
FPGリンクス恵比寿サウス
＜東京都渋谷区＞
FPGホテルオーナーズ京都
＜京都府京都市＞
FPGリンクス京橋
＜東京都中央区＞
FPGリンクス表参道Ⅱ
＜東京都港区＞
FPGリンクス神宮前
＜東京都渋谷区＞
FPGリンクス新宿テラス
＜東京都渋谷区＞
FPGリンクス南青山
＜東京都港区＞
FPGリンクス天神
＜福岡県福岡市＞
FPGリンクス五反田
＜東京都品川区＞
FPGリンクス竹下通り
＜東京都渋谷区＞
FPGリンクス御堂筋
＜大阪府大阪市＞
FPGリンクス神南
＜東京都渋谷区＞
プレステージレジデンス
白金長者丸
＜東京都品川区＞
FPGリンクス表参道Ⅲ
＜東京都渋谷区＞
FPGリンクス銀座コリドー
＜東京都中央区＞
FPGリンクス中洲
＜福岡県福岡市＞
FPGリンクス表参道Ⅳ
＜東京都渋谷区＞
FPG南青山
ブルーサンクポイント
＜東京都港区＞
FPGリンクス新宿サウス
＜東京都新宿区＞
FPGリンクス西心斎橋
＜大阪府大阪市＞
FPGリンクス福岡大名
＜福岡県福岡市＞
FPGリンクス心斎橋
＜大阪府大阪市＞
FPG南青山
ブルーサンクポイントⅡ
＜東京都港区＞
FPGリンクス渋谷道玄坂
＜東京都渋谷区＞
FPGリンクス福岡大名Ⅲ
＜福岡県福岡市＞
FPGリンクス福岡大名Ⅱ
＜福岡県福岡市＞
FPGリンクス新橋
＜東京都港区＞
GINZA SIX（区分所有）
＜東京都中央区＞
FPGリンクス神戸元町
＜兵庫県神戸市＞
六本木ヒルズ森タワー
（区分所有）
＜東京都港区＞
FPGリンクス天神南
＜福岡県福岡市＞
FPGリンクス金沢香林坊（区分所有）
＜石川県金沢市＞
京橋トラストタワー
（区分所有）
＜東京都中央区＞
FPGリンクス新宿3丁目
（区分所有）
＜東京都新宿区＞
FPGリンクス新宿サウスⅡ
＜東京都新宿区＞
FPGリンクス大手町
＜東京都千代田区＞
対象不動産の売却実績
FPGの不動産小口化商品は過去に4例（うち3例は不動産特定共同事業スキーム）の対象不動産の
売却実績がございます。
この4例では、運用期間中の配当に加え、売却による利益（キャピタルゲイン）を合わせて、
出資額の約122%～136%を、お客様へ還元することができました。
今後も、不動産市況を見極め最適なタイミングで対象不動産の売却を検討してまいります。
基本投資方針
投資家が保有する
受益権の売却の実績に関して
FPGは、投資家が保有する受益権の売却の媒介もいたします。
- 媒介開始から概ね1ヶ月～5ヶ月で成約
- 283件のうち、全体の約98%にあたる279件が、
1件あたり1,000万円以上の売却に成功 - 累計で50億円以上の売却取引実績
※不動産特定共同事業スキームの売却実績も含まれています。
※2025年9月末現在
不動産小口化商品に関する
よくあるご質問
Q. 信託とは
委託者(FPG)が設定した信託の目的に従って、受託者(FPG信託)が、受益者(投資家)のために、その信託財産を運用・管理・処分する制度のことです。
Q. 信託受益権とは
信託した資産から経済的利益(賃料収入等)を受け取る権利のことです。信託受益権は金融商品取引法第２条第２項に定める「みなし有価証券」として、金融商品取引法の規制を受けます。また、不動産信託受益権の売買は、宅地建物取引業法の規制も受けます。
Q. 信託不動産の名義について
信託を行う不動産は信託設定登記がなされ、受託者の名義となります。購入者は、受益者の変更に係る登記申請手続きを留保するご希望をいただかない限り、｢受益者｣として｢信託目録｣に記載され、登記事項証明書でその目録を確認することができます。
Q. 不動産信託受益権の評価について
信託受益権の評価については、信託されている財産の評価を適用するとされています。そのため、相続・贈与の際は、実物の不動産を所有している場合と同じように扱われます。（財産評価基本通達第8章第5節202項参照）
Q. 不動産信託受益権の配当の分類について
不動産信託受益権から得られる利益は、不動産所得として扱われます。（所得税法第１３条１項参照）
Q. 所得の申告方法について
信託から生じる不動産所得は、信託ごとに収支内訳書を作成する必要があります。（国税庁発行「収支内訳書(不動産所得用)の書き方について」参照）
Q. 損益通算について
信託受益権から生じた不動産所得の損失の金額については、生じなかったものとみなされ、他の所得との損益通算はできません。(租税特別措置法第41条の4の2参照)
Q. 個人事業税等の課税について
事業所得を申告されているお客様においては、本商品を購入することによって、本商品の個数の多寡にかかわらず、信託受益権から生じた不動産所得について、個人事業税等が課される場合があります。持分に関わりなく、共有不動産全体の貸付状況により認定結果が異なる場合があるため、詳しくはご自身の顧問税理士等にご相談ください。(地方税法第72条の2、3参照)
※通常は損失が生じる可能性は低いですが、初年度は不動産信託受益権購入のための必要経費が多くなるため、本商品の信託受益権から損失が生じる可能性があります。詳しくはご自身の顧問税理士にお問い合わせください。
当社グループは、全国の会計事務所・金融機関との強固なネットワークと独立系の強みを
活かし、お客様のニーズに合った金融商品・様々なサービスをワンストップで提供します。
私たちは、
常にお客様と伴走し、
金融で未来を拓く、
ファイナンシャルパートナーを
目指します。
当社グループは、企業理念として「金融で未来を拓く」を掲げ、創造性豊かな独自の金融商品やサービスの提供を通じて、挑戦するお客様に寄り添いながら、強く豊かな社会の創造に貢献いたします。
留意事項
本案内は、投資家のみなさまに対して参考となる情報を提供する目的で、FPGの不動産小口化商品の概要をまとめたものであり、投資の募集および勧誘を行うものではありません。投資のリスク等を含めて詳細に関しては、別途、「信託受益権売買契約の契約締結前交付書面」をご熟読ください。
＜不動産信託受益権のリスクについて＞
本投資には、下記のリスクがありますので、ご留意ください。
- ①価格変動リスク･･･不動産市況の変動等により、信託不動産の価値が減少する場合があります。また、稼動状況、賃料水準、 金利、諸費用等の変動により、信託収益の減少または元本欠損が生じることがあります。
- ②信用リスク･･･委託者、受託者、賃借人（賃借人からの転借人およびさらに数次にわたり転々貸等が行われる場合はすべての転々借人等を含む。）等の信用状況の変化により、信託収益の減少または元本欠損が生じることがあります。
- ③税制変更リスク･･･信託不動産に適用される税制（固定資産税、都市計画税、相続税、贈与税など）の変更により、当初予定した投資効果を得られないことがあります。
- ④流動性リスク･･･本信託受益権は株式等の金融商品と比べて流動性が低く、希望時期、希望条件で処分できない場合があります。
＜お客様が負担する手数料など諸費用について＞
ご購入に際しては、信託不動産価格以外に、建物消費税、修繕積立金、必要運転資金留保金の相当額の合計を信託受益権売買代金としてお支払いいただくほか、諸経費として印紙税（オンライン取引で契約をする場合を除く）、確定日付取得費用が掛かります。また、受益者の変更に係る登記申請手続きを希望される場合はオフライン取引（書面契約）でのお手続きが必要となります。この場合、司法書士手数料および登録免許税が諸経費として掛かります。